Contratti di costruzione: 9 clausole che decidono chi paga quando le cose vanno male

La maggior parte dei committenti negozia duramente sul prezzo e firma il contratto senza leggerlo. È l'opposto di ciò che andrebbe fatto. Il prezzo è un numero destinato a cambiare. Il contratto è lo strumento che decide chi assorbe il cambiamento — e, a differenza del prezzo, non è negoziabile dopo la firma.

Ecco le nove clausole che lo determinano, più o meno nell'ordine in cui emergeranno in un progetto reale.

1. Ambito definito per riferimento — e un ordine di prevalenza

Un contratto che descrive i lavori in un paragrafo non ha definito i lavori. L'ambito si trova negli elaborati grafici, nelle specifiche e nell'elenco dei valori contrattuali, e il contratto deve incorporarli esplicitamente come allegati numerati.

Poi la parte che nessuno aggiunge: una clausola di ordine di prevalenza. Elaborati e specifiche si contraddiranno a vicenda — non è un difetto, è una certezza. Senza una gerarchia dichiarata, ogni contraddizione diventa una trattativa, e la parte che la scopre per prima può scegliere l'interpretazione che le conviene.

Cosa richiedere: un elenco degli allegati con titoli dei documenti, numeri di revisione e date, più una clausola che indichi quale prevale in caso di conflitto.

2. Tipo di contratto — e cosa fa in silenzio al vostro rischio

A corpo / prezzo fisso. L'impresa si assume il rischio di costo e lo include nel prezzo. Va bene, purché il progetto sia completo. Con un progetto incompleto, un prezzo a corpo è finzione — le lacune tornano sotto forma di ordini di variazione.

Cost-plus (costo più margine). Il rischio di costo è interamente vostro. Non c'è alcun incentivo all'efficienza se il contratto non lo crea. Non firmate mai un cost-plus senza un massimale.

GMP (prezzo massimo garantito). Un cost-plus con un tetto. Le domande che decidono se è davvero protettivo: cosa c'è nella riserva per imprevisti, chi la controlla, cosa succede ai risparmi al di sotto del GMP e quali categorie di costo sono escluse dal massimale.

Il tipo di contratto viene di solito scelto per default anziché deliberatamente. È la singola decisione di rischio più grande del documento.

3. Somme a disposizione e riserva per imprevisti

Una somma a disposizione (allowance) è un segnaposto per una decisione che non avete ancora preso — piastrelle, sanitari, elettrodomestici. Non è un prezzo. Quando la scelta viene fatta, pagate la differenza, più il ricarico.

Tre cose devono essere messe per iscritto: cosa copre la somma (solo il materiale, oppure materiale più manodopera e posa), quale ricarico si applica agli scostamenti in eccesso e cosa accade se si resta al di sotto.

La riserva per imprevisti è un'altra cosa e più pericolosa, perché è denaro reale presente nell'importo contrattuale. Chi ne autorizza lo svincolo? Se la risposta è l'impresa, sarà spesa per intero entro il completamento a prescindere dal fatto che sia andato storto qualcosa. La riserva dovrebbe richiedere l'approvazione del committente per ogni utilizzo e la parte non utilizzata dovrebbe tornare a voi.

4. La procedura per gli ordini di variazione

Questa clausola decide l'esito di ogni controversia del progetto.

Deve stabilire: nessuna modifica procede senza un ordine di variazione scritto e firmato, eseguito prima dell'inizio dei lavori; ogni modifica indica ambito, prezzo e impatto sul cronoprogramma; il ricarico per spese generali e utile sulle modifiche è limitato a una percentuale dichiarata; e le istruzioni verbali di chiunque — compreso voi, in cantiere, sul momento — non creano alcun obbligo.

Quest'ultima parte protegge voi più dell'impresa. L'origine più comune di una fattura contestata è un committente che dice "certo, procedete" a un caposquadra.

Specificate anche come le modifiche vengono prezzate: sulla base dei prezzi unitari dell'elenco dei valori contrattuali originale, non a quanto il mercato è disposto a pagare quando l'impresa è l'unica rimasta in cantiere.

5. Pagamento, ritenuta di garanzia e liberatorie dei privilegi

Elenco dei valori contrattuali. Ogni pagamento in corso d'opera vi fa riferimento. Se è anticipato (front-loaded) — voci iniziali prezzate alto, quelle finali sottili — il vostro denaro corre davanti ai lavori e, quando ve ne accorgete, il saldo contrattuale residuo non coprirà i lavori rimanenti.

Ritenuta di garanzia. Una percentuale trattenuta da ogni pagamento e svincolata al completamento. Qualunque sia la prassi locale, la clausola deve indicare la percentuale, il presupposto per lo svincolo e se si riduce al completamento sostanziale.

Liberatorie dei privilegi. Nelle giurisdizioni con diritto di privilegio (lien), subappaltatori e fornitori possono agire contro il vostro immobile anche dopo che avete pagato l'appaltatore generale — se questi non li ha pagati. Il contratto deve richiedere liberatorie condizionate con ogni richiesta di pagamento e liberatorie incondizionate alla ricezione, dall'appaltatore generale e da ogni subappaltatore e fornitore di materiali sopra una soglia.

Pagare due volte lo stesso lavoro è la classica perdita del committente, del tutto evitabile. Diritti di privilegio e scadenze variano molto da una giurisdizione all'altra — verificate come funziona la vostra prima del primo pagamento, non dopo una iscrizione.

6. Cronoprogramma, ritardi e penali

Una data di completamento senza conseguenze associate è un desiderio.

Definite con precisione il completamento sostanziale — di solito il momento in cui potete occupare e utilizzare l'opera per la sua destinazione d'uso — perché fa scattare l'occupazione, lo svincolo della ritenuta, l'inizio della garanzia e la fine delle penali per ritardo.

Poi definite quali ritardi sono scusabili e quali no. Maltempo, condizioni impreviste del sito e ritardi causati dal committente di solito prorogano i termini. L'inadempimento del subappaltatore e la cattiva gestione dell'impresa di solito no. Mettetelo per iscritto; altrimenti l'assunto predefinito è ciò che l'impresa sosterrà in seguito.

Le penali (liquidated damages) fissano un importo giornaliero per il ritardo non giustificato. Se il contratto prevede penali a vostro carico per il ritardo nei pagamenti ma nulla a carico dell'impresa per il ritardo nel completamento, la ripartizione del rischio non è un contratto — è un'opzione a senso unico.

7. Clausole di preavviso

La clausola silenziosa che decide le rivendicazioni, e che taglia in entrambe le direzioni.

I contratti richiedono comunemente che una richiesta di costi aggiuntivi o di tempo supplementare sia presentata per iscritto entro un breve termine — spesso da 7 a 21 giorni dall'evento scatenante — altrimenti decade. Le imprese conoscono queste scadenze e le segnano in agenda. I committenti le scoprono in tribunale.

Leggete la clausola di preavviso e annotate due cose: di quanto tempo disponete per sollevare una richiesta e di quanto ne ha l'impresa. Poi segnatele davvero in calendario. Una richiesta legittima che manca la finestra di preavviso non vale nulla, a prescindere dal merito.

8. Garanzia, periodo di correzione e vizi occulti

Sono tre cose diverse e vengono confuse di continuo.

Il periodo di correzione — tipicamente un anno — è l'obbligo dell'impresa di tornare e riparare i lavori difettosi. Non è il limite dei vostri diritti.

Le garanzie su materiali e attrezzature sono fornite dai produttori alle proprie condizioni, spesso più lunghe, e il contratto dovrebbe richiedere che tutte vi siano cedute alla chiusura.

I vizi occulti — difetti che non potevano ragionevolmente essere scoperti alla consegna, come impermeabilizzazioni o opere strutturali — sono regolati dalla legge e i termini sono tipicamente molto più lunghi di un anno. Molti contratti contengono clausole che tentano di limitare la responsabilità al periodo di correzione. Se siano applicabili dipende interamente dalla giurisdizione, ma la loro presenza vi dice cosa cerca di ottenere l'impresa.

Cosa richiedere alla chiusura: elaborati as-built, manuali O&M, tutte le garanzie cedute e le liberatorie finali incondizionate dei privilegi — come condizione del pagamento finale, non come richiesta successiva.

9. Risoluzione e composizione delle controversie

Il recesso per convenienza vi permette di porre fine al contratto senza addebitare colpe, pagando i lavori eseguiti più costi definiti. È la vostra uscita di emergenza. Verificate che esista e che il costo di utilizzo sia limitato e calcolabile.

La risoluzione per inadempimento richiede un inadempimento definito, una comunicazione scritta e un periodo di sanatoria. Senza questi passaggi, risolvere il contratto con un'impresa vi espone a una richiesta per risoluzione illegittima.

La composizione delle controversie determina quanto costa davvero far valere i propri diritti. Prima la mediazione, poi arbitrato o contenzioso — e la clausola su foro e legge applicabile conta enormemente, soprattutto se l'impresa ha sede altrove. Una clausola di arbitrato vincolante in un foro lontano può rendere antieconomico perseguire una pretesa legittima da $60,000. Spesso è proprio questo lo scopo.

Prima di firmare, verificate fuori dal documento

• Licenza — valida, con la classificazione corretta, nella giurisdizione corretta.
• Assicurazione — certificati di responsabilità civile generale e di infortuni sul lavoro, inviati direttamente dall'assicuratore, che vi indichino come assicurato aggiuntivo.
• Capacità di garanzia fideiussoria — dove cauzioni di buona esecuzione o di pagamento sono giustificate dalle dimensioni dell'opera.
• Il soggetto — che la parte che firma sia il soggetto titolare della licenza e dell'assicurazione e che disponga di un patrimonio.

Un contratto perfetto con una controparte non assicurata e priva di licenza è un documento perfetto e nient'altro.

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Leggete il contratto una volta — prima della firma. Dopo non scegliete più i termini; ci vivete sotto per tutta la durata della garanzia.

Questo articolo contiene informazioni generali sul funzionamento dei contratti di costruzione, non è una consulenza legale. Diritto contrattuale, diritti di privilegio, termini di preavviso e periodi di responsabilità per difetti variano sostanzialmente da una giurisdizione all'altra. Fate esaminare il vostro contratto da un avvocato esperto di edilizia abilitato nel luogo in cui si trova il progetto.

Domande frequenti

Perché la clausola sugli ordini di variazione è così importante in un contratto di costruzione?

Secondo l'articolo, questa clausola decide l'esito di ogni controversia del progetto. Dovrebbe richiedere un ordine di variazione scritto e firmato prima dell'inizio dei lavori, indicare perimetro, prezzo e impatto sul cronoprogramma, limitare il ricarico e rendere non vincolanti le istruzioni verbali. La maggior parte delle fatture contestate nasce da un committente che dice «procedete» a un caposquadra.

Qual è la differenza tra contratto a corpo, cost-plus e GMP?

In un contratto a corpo l'appaltatore si assume il rischio di costo e lo include nel prezzo, il che funziona solo se il progetto è completo. Nel cost-plus il rischio di costo è del committente, quindi non andrebbe mai firmato senza un tetto massimo. Il GMP è un cost-plus con un massimale, e la sua tutela dipende da imprevisti, risparmi e costi esclusi.

Cos'è una clausola di notifica e perché può costarmi un reclamo?

Una clausola di notifica richiede comunemente che una richiesta di costi o tempi aggiuntivi sia presentata per iscritto entro un breve termine, spesso da 7 a 21 giorni dall'evento che la origina, altrimenti si perde il diritto. Una richiesta legittima presentata fuori termine non vale nulla, quindi leggete le scadenze per entrambe le parti e inseritele in calendario.

Il periodo di correzione di un anno è il limite della responsabilità dell'appaltatore per i difetti?

No. Il periodo di correzione, in genere di un anno, è soltanto l'obbligo dell'appaltatore di tornare a correggere i lavori difettosi. Le garanzie del produttore spesso durano di più e i vizi occulti sono disciplinati dalla legge con periodi in genere molto più lunghi. L'efficacia di una clausola che limita la responsabilità al periodo di correzione dipende dalla giurisdizione, quindi consultate un avvocato specializzato in diritto edilizio.