AIA G702/G703: come verificare una richiesta di pagamento prima di svincolare i fondi
La richiesta di pagamento n. 7 arriva venerdì pomeriggio per $2.14M. Il pagamento è dovuto entro dieci giorni secondo il contratto e i subappaltatori dell'appaltatore generale ne stanno già chiedendo notizie.
Percorrere il cantiere e misurare ogni quantità dichiarata non è possibile. Non è nemmeno il controllo principale. La maggior parte di ciò che va storto in una richiesta di pagamento non è una questione di cantiere — è una questione di documenti, e la risposta si ottiene riconciliando la richiesta con le carte che avete già. Sono due o tre ore di lavoro d'ufficio, se lo si fa nell'ordine giusto.
A cosa servono davvero i moduli
Il G702 è il certificato riepilogativo: importo contrattuale, variazione netta dovuta agli ordini di variazione, totale dei lavori completati e dei materiali in deposito a oggi, ritenuta di garanzia, pagamenti precedenti, importo attualmente dovuto. Il G703 è il foglio di continuazione che lo accompagna — l'elenco dei valori contrattuali, riga per riga, con i lavori completati nel periodo, i lavori completati in precedenza, i materiali attualmente in deposito e il saldo da completare.
Il G702 è dove stanno i soldi. Il G703 è dove stanno le risposte. Se un revisore legge solo il G702, la revisione non è stata fatta.
Un punto strutturale da interiorizzare: l'elenco dei valori contrattuali del G703 non è un documento neutrale. È stato scritto dall'impresa, all'inizio dei lavori, e determina il calcolo di ogni pagamento futuro. Gran parte della leva di tutto questo processo è stata decisa quando lo avete approvato.
I 12 controlli
1. Le voci corrispondono all'elenco dei valori contrattuali approvato
Ogni riga del G703 dovrebbe essere riconducibile alla base SOV approvata alla stipula del contratto. Nuove righe comparse a lavori in corso, righe rinominate o suddivise in sottorighe meritano tutte una domanda — una riga suddivisa è spesso il meccanismo per riallocare valore su lavori già fatturati.
2. Il cumulato a oggi non supera mai il valore contrattuale della voce
Il controllo più importante in assoluto. Per ogni riga: completato in precedenza + completato nel periodo + materiali in deposito ≤ valore contrattuale.
Una riga fatturata oltre il proprio valore contrattuale significa o un ordine di variazione non registrato o una doppia fatturazione tra periodi. Nessuno dei due casi si risolve da solo.
Serve un registro cumulativo di tutte le richieste fino a oggi, tenuto da voi e non ricostruito dalla colonna dei riporti dell'impresa. Se non lo avete, costruitelo prima di certificare qualsiasi altra cosa — senza di esso la revisione d'ufficio è impossibile.
3. Anticipazione dei costi (front-loading)
Confrontate la percentuale di completamento per divisione con lo stato reale del progetto. Allestimento di cantiere, spese generali e prime lavorazioni fatturati al 90%+ mentre il progetto complessivo è al 40% significano che il vostro denaro corre davanti ai lavori.
La conseguenza non è teorica: se l'impresa abbandona o va in default più avanti, il saldo contrattuale residuo non coprirà i lavori rimanenti e la differenza la finanziate voi.
4. Percentuale di completamento rispetto a evidenze indipendenti
Le percentuali dichiarate dovrebbero riconciliarsi con i rapporti giornalieri, l'ultimo aggiornamento del cronoprogramma, i verbali di ispezione e le fotografie. Non con la richiesta precedente — sarebbe circolare.
Quando una lavorazione dichiara un salto che l'aggiornamento del cronoprogramma non supporta, chiedete prima di certificare, non dopo.
5. Solo ordini di variazione eseguiti
La riga 2 del G702 dovrebbe riflettere ordini di variazione pienamente eseguiti. Modifiche proposte, ordini di variazione in sospeso e direttive di variazione costruttiva contestate non appartengono all'importo contrattuale.
È una fonte ordinaria di inflazione silenziosa: un ordine di variazione in sospeso viene incorporato nell'importo contrattuale rettificato, viene fatturato e, quando il prezzo è definito, avete già pagato.
6. Materiali in deposito
La colonna più abusata del modulo. I materiali fatturati ma non installati richiedono, come minimo: fatture dei fornitori, prova del trasferimento di proprietà, segregazione e identificazione, assicurazione che copra i materiali durante il deposito e — per il deposito fuori sede — un atto di vendita, l'ubicazione del deposito e il vostro diritto di ispezione.
Senza tale documentazione state concedendo un anticipo non garantito su beni che non possedete, in un piazzale che non avete mai visto.
Verificate anche che i materiali in deposito dei periodi precedenti siano passati a "lavori completati" anziché restare parcheggiati indefinitamente nella colonna dei materiali in deposito.
7. Forniture del committente e somme a disposizione
Le attrezzature che avete acquistato direttamente non dovrebbero comparire nel valore fatturato dall'impresa — solo la loro installazione. Le voci di somme a disposizione dovrebbero essere fatturate sul costo effettivo documentato, con la riconciliazione allegata, non fatturate per impostazione predefinita all'intero importo previsto.
8. Ritenuta di garanzia
Verificate la percentuale rispetto al contratto, che sia applicata sia ai materiali in deposito sia ai lavori installati e che l'eventuale riduzione al completamento sostanziale sia stata davvero attivata dal raggiungimento del completamento sostanziale — non dal calendario.
Una riduzione anticipata o informale della ritenuta elimina l'unica leva che vi resta alla chiusura.
9. Liberatorie dei privilegi (lien waiver)
Liberatorie condizionate con la richiesta corrente; liberatorie incondizionate a prova del pagamento della richiesta precedente. Dall'appaltatore generale e da ogni subappaltatore e fornitore sopra la vostra soglia.
Confrontate l'elenco delle liberatorie con l'elenco dei subappaltatori nel G703. Una lavorazione che fattura ma non compare mai nel pacchetto delle liberatorie è esattamente il profilo di chi poi agisce contro il vostro immobile.
Nelle giurisdizioni con diritto di privilegio (lien), pagare un appaltatore generale che non paga a valle può costringervi a pagare due volte lo stesso lavoro. Diritti di privilegio, scadenze e moduli di liberatoria differiscono sostanzialmente da una giurisdizione all'altra — verificate come funziona la vostra prima del primo pagamento.
10. Documentazione di conformità
Ove applicabile: buste paga certificate, documentazione sui salari minimi vigenti, certificati assicurativi ancora validi per il periodo fatturato e stato aggiornato delle garanzie fideiussorie. Un'assicurazione scaduta durante un periodo fatturato è un problema che conviene scoprire adesso.
11. L'aritmetica
Le righe da 1 a 9 del G702 devono riconciliarsi internamente, i totali di colonna del G703 devono quadrare con il G702 e l'importo dei "certificati precedenti" deve corrispondere a quanto avete effettivamente certificato — non a quanto l'impresa ha richiesto. Gli errori di riporto sono frequenti e non vanno in modo affidabile a vostro favore.
12. Periodo, certificazione e firme
Date del periodo di fatturazione coerenti con il ciclo contrattuale. Autenticazione notarile ove richiesta. Certificazione del progettista presente, con l'importo certificato — non quello richiesto — a determinare il pagamento.
La scadenza che certifica la richiesta al posto vostro
Ora la parte che rende la velocità determinante.
La maggior parte degli stati USA ha leggi sul pagamento tempestivo che disciplinano l'edilizia privata e pubblica. In genere fissano un termine entro cui il committente deve dare comunicazione scritta degli importi specifici contestati. Se il termine scade, in diverse giurisdizioni la richiesta si considera approvata, iniziano a maturare gli interessi e la vostra possibilità di contestare l'importo risulta sostanzialmente indebolita.
Le scadenze esatte, i requisiti di comunicazione e le conseguenze dell'approvazione tacita variano da stato a stato e a seconda che il progetto sia pubblico o privato. Individuate la vostra norma, inseritela nelle procedure di progetto e segnatela in calendario per ogni data di ricezione di una richiesta.
Ne derivano due principi operativi:
Non rispondete mai con il silenzio. Una richiesta di pagamento senza risposta è la postura più debole possibile.
Non rispondete mai con un'obiezione generica. "La richiesta non riflette i lavori in opera" non è una comunicazione di contestazione. Funziona ciò che è specifico: Riga 14, voce 03300 Calcestruzzo gettato in opera — fatturato cumulato $412,000 a fronte di un valore contrattuale di $385,000; eccedenza $27,000, nessun ordine di variazione eseguito. Riga 22 — materiali in deposito $84,500, nessun atto di vendita né certificato di deposito fuori sede forniti.
Certificate e pagate la parte non contestata, trattenete la parte contestata e indicate il motivo riga per riga. È una posizione difendibile. Un rifiuto generalizzato non lo è e vi espone a un'azione nei vostri confronti.
Il problema delle risorse
Una stima onesta: una revisione d'ufficio completa di una richiesta su un progetto di medie dimensioni richiede da tre a sei ore di lavoro di un quantity surveyor, entro la finestra di pagamento, insieme a tutto il resto. Su un progetto con due richieste al mese su più contratti, è un ruolo che la maggior parte dei team dei committenti non ha.
Così la revisione diventa campionamento, il campionamento copre le righe grandi e la varianza accumulata sta in tutto il resto.
Cosa fa MEXUM
Caricate il G702 e il G703 correnti, l'elenco dei valori contrattuali approvato, tutte le richieste precedenti, gli ordini di variazione eseguiti, il pacchetto delle liberatorie e la documentazione di supporto. Quattordici moduli specialistici le riconciliano tra loro — costruendo il registro cumulativo sull'intera storia del progetto e segnalando righe fatturate oltre il valore contrattuale, fatturazioni ripetute tra periodi, ordini di variazione non eseguiti inclusi nell'importo contrattuale, materiali in deposito privi di supporto, errori di ritenuta e lacune nella catena delle liberatorie.
Ricevete un rapporto scritto che elenca ogni voce, l'importo in questione e la base documentale — in una forma utilizzabile direttamente come comunicazione specifica degli importi contestati. Il tempo di consegna è di 24 ore.
Operiamo in oltre 40 paesi e lavoriamo secondo IRC, IBC, EN Eurocodes e le norme locali, così i portafogli che coprono più giurisdizioni vengono verificati rispetto alle regole applicabili in ciascun sito.
Le revisioni partono da $100, con piani enterprise per la revisione continua di un portafoglio.
Iniziate dalla richiesta che si trova ora nella vostra coda di approvazione.
Richiedi una revisione enterprise →
Questo articolo descrive la prassi di revisione commerciale e amministrativa, non è una consulenza legale. Scadenze di pagamento tempestivo, diritti di privilegio e requisiti sulle liberatorie variano da una giurisdizione all'altra — verificate le regole applicabili al vostro progetto.
Domande frequenti
Qual è il controllo più importante su una richiesta di pagamento G702/G703?
L'articolo lo individua nella verifica che la fatturazione cumulata a oggi non superi mai il valore contrattuale su nessuna riga. Per ogni riga, completato in precedenza più completato nel periodo più materiali in deposito non deve superare il valore contrattuale. Una riga fatturata oltre quel limite indica un ordine di variazione non registrato o una doppia fatturazione. Serve un registro cumulativo tenuto da voi.
Cos'è il front-loading in una richiesta di pagamento?
Il front-loading significa che le voci iniziali, come l'allestimento di cantiere, le spese generali e le prime lavorazioni, vengono fatturate al 90 per cento o più mentre il progetto complessivo è molto meno avanzato, ad esempio intorno al 40 per cento. Il vostro denaro corre così davanti ai lavori. Se l'appaltatore va poi in default, il saldo contrattuale residuo potrebbe non coprire i lavori rimanenti.
Quali documenti servono per approvare i materiali in deposito?
Come minimo, fatture dei fornitori, prova del trasferimento della proprietà, separazione e identificazione dei materiali e un'assicurazione che li copra durante il deposito. Per il deposito fuori dal cantiere servono inoltre un atto di vendita, l'indicazione del luogo di deposito e il vostro diritto di ispezione. Senza questa documentazione state concedendo un anticipo non garantito su beni che non possedete.
Cosa succede se non rispondo in tempo a una richiesta di pagamento?
Molti stati USA hanno leggi sul pagamento tempestivo che richiedono una comunicazione scritta degli importi specifici contestati entro un termine stabilito. In diverse giurisdizioni, lasciarlo scadere può significare che la richiesta si considera approvata, che maturano interessi e che la vostra possibilità di contestare si indebolisce. I termini variano per stato e a seconda che il progetto sia pubblico o privato, quindi verificate la vostra norma.