Fix and Flip: 8 Dokumentenprüfungen vor dem Kauf und vor dem Baubeginn

Sie finden ein Haus zu einem guten Preis. Die Zahlen gehen auf dem Papier auf: Kauf, Renovierung, Haltekosten, Wiederverkauf, eine Marge, mit der Sie leben können. Ein Unternehmer besichtigt das Objekt, schickt innerhalb eines Tages eine zweiseitige Kostenschätzung, und der Starttermin ist nächste Woche. Ihre Prüfungsfrist endet am Freitag.

Sechs Wochen später ist die Kostenschätzung gewachsen, ein Prüfer hat eine Genehmigung verlangt, die niemand beantragt hat, und die Küche, die Sie sich anhand der Inseratsfotos vorgestellt haben, entspricht nicht dem, was der Leistungsumfang beschreibt. Nichts davon war verborgen. Es stand alles in den Unterlagen, und niemand hat sie miteinander abgeglichen. Hier sind acht Prüfungen, am besten vor dem Kauf und in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Vertrags.

1. Leistungsumfang im Abgleich mit dem angestrebten Endprodukt

Beginnen Sie am Ende. Schreiben Sie auf, was die fertige Immobilie sein muss: Anzahl der Schlafzimmer und Bäder, Küchenausstattung, Bodenbeläge, Ausstattungsniveau, Außenarbeiten, technische Anlagen. Lesen Sie dann den Leistungsumfang des Unternehmers Zeile für Zeile und markieren Sie jede Position, die nicht übereinstimmt.

• Worauf zu achten ist: unscharfe Verben wie „aktualisieren“, „auffrischen“ oder „bei Bedarf reparieren“ sowie Ausführungen, die nur mit Handelsnamen beschrieben sind.
• Was das bedeutet: Alles, was im Leistungsumfang nicht genannt ist, steht der Auslegung offen, und die Auslegung begünstigt meist den, der nicht zahlt.
• Was zu fragen ist: „Wo in diesem Dokument steht die Position, die in meiner Ausstattungsliste vorkommt?“ Wenn die Antwort lautet „das ist impliziert“, lassen Sie es schriftlich festhalten.

2. Positionen und Allowances

Ein Pauschalbetrag mit drei oder vier Überschriften sagt Ihnen fast nichts. Eine brauchbare Kostenschätzung gliedert die Arbeit nach Gewerken und Mengen: Abbruch, Rohbau, Elektro, Sanitär, Trockenbau, Bodenbeläge, Malerarbeiten und so weiter, jeweils mit Einheit, Menge und Preis.

Achten Sie besonders auf Allowances. Eine Allowance ist ein Platzhalterbetrag für etwas, das noch nicht ausgewählt wurde, typischerweise Fliesen, Armaturen, Schränke oder Geräte. Liegt die Allowance unter den tatsächlichen Kosten des Ausstattungsniveaus Ihres Wiederverkaufsplans, kommt die Differenz später als Überschreitung auf Sie zurück, obwohl sich die Vertragssumme auf dem Papier nie geändert hat.

• Listen Sie jede Allowance und ihren Betrag auf.
• Vergleichen Sie jede mit einem realistischen Preis für die Ausstattung, mit der Sie verkaufen wollen.
• Prüfen Sie, was ausgeschlossen ist: Entsorgung, Baustellenschutz, Reinigung, Lieferung, Umsatzsteuer, Reserve für verdeckte Bedingungen.
• Suchen Sie nach Positionen, die unter verschiedenen Überschriften doppelt erscheinen, und nach Positionen, die gar nicht erscheinen.

3. Genehmigungen und nicht genehmigte Arbeiten

Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Stadt, Landkreis, Provinz und Bundesstaat; klären Sie sie daher mit der örtlichen Bauaufsichtsbehörde, anstatt sich auf die Zusicherung eines Unternehmers zu verlassen. Als Faustregel bedürfen tragende Änderungen, neue oder verlegte Sanitär- und Elektroinstallationen, Erneuerungen technischer Anlagen sowie Anbauten oder Umnutzungen häufig einer Genehmigung.

Zwei getrennte Fragen sind hier wichtig. Erstens: Welche der geplanten Arbeiten brauchen eine Genehmigung, und wer holt sie ein? Der Vertrag sollte die verantwortliche Partei nennen und festhalten, dass der Unternehmer genehmigungspflichtige Arbeiten nicht ohne sie beginnt. Zweitens: Gibt es in der Immobilie, die Sie kaufen wollen, bereits nicht genehmigte Arbeiten? Ausgebaute Keller, umgebaute Garagen und zusätzliche Bäder sind typische Beispiele. Verlangen Sie die Genehmigungshistorie, vergleichen Sie sie mit dem, was Sie vor Ort sehen, und behandeln Sie jede Lücke als Kostenfaktor oder Verhandlungspunkt vor dem Kauf, nicht danach.

4. Zahlungsplan, der an den Fortschritt gebunden ist

Der Plan sollte sich an abgeschlossenen, überprüfbaren Arbeiten orientieren, nicht am Kalender und nicht am Liquiditätsbedarf des Unternehmers. Eine hohe Anzahlung, gefolgt von Zahlungen zu Terminen statt zu Meilensteinen, lässt Sie der Arbeit vorauszahlen.

1. Halten Sie jede Anfangszahlung bescheiden und an einen genannten Zweck gebunden, etwa Baustelleneinrichtung oder eine Materialbestellung.
2. Definieren Sie jeden Zahlungsauslöser durch ein physisches Ergebnis: Rohinstallation abgeschlossen und abgenommen, Trockenbau montiert, Schränke eingebaut.
3. Behalten Sie einen Schlussteil ein, bis die Mängelliste abgearbeitet und die Abschlussunterlagen übergeben sind.
4. Verlangen Sie einen aufgeschlüsselten Zahlungsantrag und, wo Ihre Rechtsordnung sie kennt, Lien Waivers bei jeder Zahlung.

Viele Unternehmer verwenden einen strukturierten Zahlungsantrag mit einer Abrechnungsaufstellung. Unabhängig vom Format sollte jeder Antrag den Vertragsbetrag, die bis dahin erbrachten Arbeiten und den verbleibenden Rest zeigen.

5. Regeln für Nachträge

An Nachträgen geht die Marge eines Flips am häufigsten verloren, weil sie während der Arbeit eintreffen, wenn Sie unter Zeitdruck stehen und wenig Verhandlungsmacht haben. Der Vertrag sollte die Regeln im Voraus festlegen.

• Zusätzliche Arbeiten werden nur vergütet, wenn vor der Ausführung ein schriftlicher Nachtrag unterzeichnet wurde.
• Jeder Nachtrag nennt den Preis, die Auswirkung auf den Terminplan und den geänderten Fertigstellungstermin.
• Die Bepreisung von Zusatzleistungen folgt einer genannten Methode, etwa Kosten plus einem festen, vereinbarten Zuschlag, und nicht einem nachträglich festgesetzten Betrag.
• Verdeckte Bedingungen wie Fäulnis, veraltete Leitungen oder beschädigte Rohre werden über einen vereinbarten Einheitspreis oder ein Genehmigungsverfahren geregelt, nicht nach unbegrenztem Ermessen.

Entscheiden Sie auch, wer auf Ihrer Seite Änderungen beauftragen darf. Wenn Ihr Makler, Partner oder Hausverwalter Zusatzleistungen per Textnachricht genehmigen kann, schützt Sie die Klausel nicht.

6. Zulassung und Versicherung

Prüfen Sie die Zulassung des Unternehmers bei der ausstellenden Behörde, wo eine erforderlich ist, und kontrollieren Sie, dass sie die Art der Arbeit im Leistungsumfang abdeckt. Verlangen Sie aktuelle Versicherungsnachweise und bestätigen Sie die Policenlaufzeiten, die Deckungsarten und die benannten Parteien. Haftpflicht- und Arbeitnehmerunfallversicherung sind die üblichen Ausgangspunkte; die erforderlichen Formulare und Deckungssummen hängen davon ab, wo Sie sich befinden.

Verfahren Sie ebenso mit Nachunternehmern oder verlangen Sie im Vertrag, dass der Unternehmer die Verantwortung für sie trägt. Wird ein nicht versicherter Arbeiter auf einem Grundstück verletzt, das Ihnen gehört, bleiben die Folgen nicht beim Unternehmer.

7. Terminplan und Haltekosten

Ein Flip ist ein Wettlauf gegen die Haltekosten: Darlehenszinsen, Steuern, Versicherung, Nebenkosten und alle Gebühren des Kreditgebers. Jede Woche Verzögerung hat einen Preis, daher gehört der Terminplan in den Vertrag und nicht nur ins Gespräch.

Ermitteln Sie Ihre wöchentlichen Haltekosten und legen Sie sie neben den Terminplan. Prüfen Sie dann:

• Nennt der Vertrag einen Starttermin und einen Fertigstellungstermin oder nur eine Dauer?
• Was gilt als berechtigter Grund für eine Verlängerung, und wer weist ihn nach?
• Gibt es eine Regelung für nicht entschuldigte Verzögerung, etwa vereinbarte Tagessätze als Schadensersatz?
• Sind Abnahmen, Lieferzeiten für Material und Wartezeiten für Genehmigungen im Terminplan berücksichtigt?

Ein realistischer Terminplan, der Wartezeiten für Abnahmen einschließt, ist nützlicher als ein optimistischer, der sie ignoriert.

8. Unterlagen für Ausstieg und Wiederverkauf

Das Projekt ist nicht fertig, wenn die Farbe trocken ist. Ein Käufer, die Bank eines Käufers oder der Gutachter eines Käufers wird einen Nachweis verlangen, dass die Arbeit ordnungsgemäß ausgeführt wurde, und der Vertrag sollte den Unternehmer verpflichten, ihn zu liefern.

• Genehmigungen abgeschlossen oder abgenommen, mit Abnahmebestätigungen sowie einer Nutzungsfreigabe (Certificate of Occupancy) oder einem Äquivalent, soweit zutreffend.
• Hersteller- und Einbaugewährleistungen für Dach, Fenster, Geräte und technische Anlagen, nach Möglichkeit übertragbar.
• Abschließende Lien Waivers oder gleichwertige Freigabedokumente des Unternehmers und der wichtigsten Nachunternehmer.
• Produkt- und Ausstattungsinformationen für die Wartung sowie eine Kopie des abschließenden Leistungsumfangs gemäß Ausführung.

Binden Sie die letzte Zahlung an die Übergabe dieses Pakets. Nachdem der Unternehmer vollständig bezahlt wurde, ist es viel schwerer zu bekommen.

Wo eine unabhängige Unterlagenprüfung ihren Platz hat

Die meisten der oben genannten Probleme sind auf dem Papier sichtbar. Sie bleiben unbemerkt, weil dieselbe Person, die den Abschluss des Geschäfts braucht, auch die Unterlagen liest, meist in Eile. Eine zweite Prüfung von Kostenschätzung und Leistungsumfang setzt einen anderen Leser auf dieselben Seiten: jemanden, der Mengen und Positionen auf Lücken und Doppelungen prüft, den Leistungsumfang mit dem angestrebten Ergebnis vergleicht und Vertragsbedingungen markiert, die Ihre Marge ungeschützt lassen.

MEXUM ist ein Service, der Planungs-, Kosten- und Vertragsunterlagen prüft und innerhalb von 48 Stunden eine begründete Schlussfolgerung als PDF liefert. Das ist schnell genug, um in ein übliches Due-Diligence-Fenster zu passen. Er ersetzt weder Ihren Kreditgeber noch Ihren Ingenieur, Prüfer oder Anwalt. Sein Zweck ist enger gefasst: Ihnen eine dokumentierte Liste von Fragen an den Unternehmer zu geben, bevor Sie Geld binden, damit die Antworten im Vertrag stehen und nicht in Ihrer Erinnerung.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechts- oder Finanzberatung dar; prüfen Sie die in Ihrer Rechtsordnung geltenden Anforderungen und ziehen Sie für Ihr konkretes Projekt qualifizierte Fachleute hinzu.

Häufig gestellte Fragen

Was sollte ich im Kostenvoranschlag eines Unternehmers prüfen, bevor ich einen Flip beginne?

Achten Sie auf eine Aufgliederung nach Gewerken mit Einheiten, Mengen und Preisen statt eines Pauschalbetrags mit ein paar Überschriften. Listen Sie jede Pauschalposition auf und vergleichen Sie sie mit einem realistischen Preis für die Ausstattung, mit der Sie verkaufen wollen. Prüfen Sie, was ausgeschlossen ist, etwa Entsorgung oder Reinigung, und suchen Sie nach Positionen, die doppelt oder gar nicht vorkommen.

Warum verursachen Pauschalpositionen in einem Renovierungsvertrag Kostenüberschreitungen?

Eine Pauschalposition ist ein Platzhalterbetrag für etwas, das noch nicht ausgewählt ist, etwa Fliesen, Armaturen, Schränke oder Geräte. Liegt sie unter den tatsächlichen Kosten Ihres angestrebten Ausstattungsniveaus, kommt die Differenz später als Überschreitung auf Sie zurück, obwohl sich die Vertragssumme auf dem Papier nicht geändert hat.

Wie sollten Zahlungen an einen Flip-Unternehmer gestaltet werden?

Der Zahlungsplan sollte sich an fertiggestellter, überprüfbarer Arbeit orientieren und nicht am Kalender. Halten Sie eine Anfangszahlung bescheiden und an einen genannten Zweck gebunden, definieren Sie jeden Auslöser über ein physisches Ergebnis wie abgenommene Rohinstallation und behalten Sie einen Schlussbetrag zurück, bis Restpunktliste und Abschlussunterlagen übergeben sind. Verlangen Sie aufgeschlüsselte Zahlungsanforderungen und, wo vor Ort üblich, Lien Waivers.

Welche Unterlagen brauche ich vom Unternehmer, um ein geflipptes Haus weiterzuverkaufen?

Ein Käufer, dessen Kreditgeber oder Gutachter wird einen Nachweis verlangen, dass die Arbeit ordnungsgemäß ausgeführt wurde. Der Artikel nennt abgeschlossene oder final abgenommene Genehmigungen mit Abnahmebescheinigungen, übertragbare Gewährleistungen, abschließende Lien Waivers oder gleichwertige Freigaben sowie Produkt- und Ausstattungsinformationen mit dem endgültigen Leistungsumfang. Empfohlen wird, die letzte Zahlung an die Übergabe dieses Pakets zu knüpfen.