AIA G702/G703: como conferir uma medição antes de liberar o pagamento

O pedido nº 7 chega na sexta à tarde, no valor de $2.14M. O pagamento vence em dez dias pelo contrato, e os subempreiteiros do empreiteiro geral já estão perguntando sobre ele.

Percorrer a obra e medir cada quantidade declarada não é possível. Também não é o controle principal. A maior parte do que dá errado em um pedido de pagamento não é uma questão de campo — é uma questão documental, e se resolve conciliando o pedido com a papelada que você já tem. São duas a três horas de trabalho de mesa, se feitas na ordem certa.

Para que servem realmente os formulários

O G702 é o certificado-resumo: valor do contrato, variação líquida por aditivos, total executado e estocado até a data, retenção, pagamentos anteriores, valor atual a pagar. O G703 é a folha de continuação por trás dele — a planilha de valores, linha por linha, com o trabalho executado neste período, o trabalho executado anteriormente, os materiais atualmente estocados e o saldo a executar.

O G702 é onde está o dinheiro. O G703 é onde estão as respostas. Se o revisor lê apenas o G702, a revisão não aconteceu.

Um ponto estrutural que vale internalizar: a planilha de valores do G703 não é um documento neutro. Ela foi escrita pelo empreiteiro, no início da obra, e determina como cada pagamento futuro é calculado. Grande parte do poder de influência em todo esse processo foi decidida quando você a aprovou.

As 12 verificações

1. As linhas correspondem à planilha de valores aprovada

Toda linha do G703 deve poder ser rastreada até a referência da planilha de valores (SOV) aprovada na assinatura do contrato. Linhas novas surgindo no meio da obra, linhas renomeadas ou linhas divididas em sublinhas merecem uma pergunta — uma linha dividida costuma ser o mecanismo para realocar valor em um trabalho já faturado.

2. O acumulado até a data nunca excede o valor programado

A verificação mais importante de todas. Para cada linha: executado anteriormente + executado neste período + materiais estocados ≤ valor programado.

Uma linha faturada acima do seu valor programado significa um aditivo não registrado ou uma cobrança em duplicidade entre períodos. Nenhum dos dois se resolve sozinho.

Isso exige um registro acumulado de todos os pedidos até a data, mantido por você, e não reconstruído a partir da coluna de saldo transportado do empreiteiro. Se você não tem um, construa-o antes de certificar qualquer outra coisa — a revisão de mesa é impossível sem ele.

3. Antecipação de valores (front-loading)

Compare o percentual executado por divisão com o ponto em que a obra realmente está. Mobilização, condições gerais e as primeiras etapas faturadas a mais de 90% enquanto o projeto como um todo está em 40% significa que o seu dinheiro está correndo à frente do trabalho.

A consequência não é teórica: se o empreiteiro abandonar a obra ou entrar em inadimplência mais tarde, o saldo restante do contrato não cobrirá o trabalho restante, e você financia a diferença.

4. Percentual executado versus evidências independentes

Os percentuais declarados devem ser conciliados com os diários de obra, a atualização atual do cronograma, os registros de inspeção e as fotografias. Não com o pedido anterior — isso é circular.

Quando uma etapa declara um salto que a atualização do cronograma não sustenta, pergunte antes de certificar, não depois.

5. Somente aditivos formalizados

A linha 2 do G702 deve refletir aditivos totalmente formalizados. Alterações propostas, aditivos pendentes e diretivas de alteração de construção em disputa não pertencem ao valor do contrato.

Esta é uma fonte rotineira de inflação silenciosa: um aditivo pendente é incorporado ao valor contratual ajustado, é faturado e, quando o preço é acertado, você já pagou.

6. Materiais estocados

A coluna mais abusada do formulário. Materiais faturados mas não instalados exigem, no mínimo: notas fiscais do fornecedor, comprovação de transferência de propriedade, segregação e identificação, seguro cobrindo os materiais durante o armazenamento e — para armazenamento fora do canteiro — um instrumento de venda, o local de armazenamento e o seu direito de inspecionar.

Sem essa documentação, você está fazendo um adiantamento sem garantia por bens que não são seus, parados em um pátio que você nunca viu.

Verifique também se os materiais estocados de períodos anteriores passaram para "trabalho executado" em vez de ficarem parados indefinidamente na coluna de estocados.

7. Itens fornecidos pelo proprietário e verbas

Equipamentos que você adquiriu diretamente não devem aparecer no valor faturado pelo empreiteiro — apenas a sua instalação. As linhas de verba (allowance) devem ser faturadas pelo custo real documentado, com a conciliação anexada, e não pelo valor integral da verba por padrão.

8. Retenção

Verifique o percentual em relação ao contrato, se ele é aplicado também aos materiais estocados e não só ao trabalho instalado, e se qualquer redução na conclusão substancial foi de fato acionada pela obtenção da conclusão substancial — e não pelo calendário.

A redução antecipada ou informal da retenção elimina a única alavanca que lhe resta no encerramento.

9. Quitações de privilégios (lien waivers)

Quitações condicionais com o pedido atual; quitações incondicionais comprovando o pagamento do pedido anterior. Do empreiteiro geral e de todo subempreiteiro e fornecedor acima do seu limite.

Confronte a lista de quitações com a lista de subempreiteiros no G703. Uma etapa que fatura mas nunca aparece no pacote de quitações é exatamente o perfil de quem mais tarde aciona o seu imóvel.

Em jurisdições com direito de privilégio (lien), pagar a um empreiteiro geral que não paga a cadeia abaixo pode fazer você pagar duas vezes pelo mesmo trabalho. Direitos de privilégio, prazos e modelos de quitação diferem substancialmente por jurisdição — confirme como funciona a sua antes do primeiro pagamento.

10. Documentação de conformidade

Quando aplicável: folha de pagamento certificada, documentação de salário mínimo regional (prevailing wage), certificados de seguro ainda vigentes no período faturado e situação atual das garantias (bonds). Seguro vencido durante um período faturado é um problema que você quer descobrir agora.

11. A aritmética

As linhas 1 a 9 do G702 devem fechar entre si, os totais das colunas do G703 devem bater com o G702, e o valor de "certificados anteriores" deve corresponder ao que você de fato certificou — e não ao que o empreiteiro solicitou. Erros de transporte de saldo são comuns e nem sempre jogam a seu favor.

12. Período, certificação e assinaturas

Datas do período de faturamento coerentes com o ciclo do contrato. Reconhecimento de firma em cartório quando exigido. Certificação do arquiteto presente, e o valor certificado — e não o valor solicitado — determinando o pagamento.

O prazo que certifica o pedido por você

Agora, a parte que faz a rapidez importar.

A maioria dos estados americanos tem leis de pagamento em prazo (prompt payment) que regem obras privadas e públicas. Em geral, elas fixam um prazo em que o proprietário deve enviar aviso por escrito dos valores específicos em disputa. Perca o prazo e, em várias jurisdições, o pedido é considerado aprovado, os juros começam a correr e a sua capacidade de contestar o valor fica substancialmente enfraquecida.

Os prazos exatos, os requisitos de notificação e as consequências da aprovação tácita variam conforme o estado e conforme a obra seja pública ou privada. Descubra a regra aplicável, inclua-a nos procedimentos do projeto e registre-a no calendário a partir da data de recebimento de cada pedido.

Dois princípios operacionais decorrem disso:

Nunca responda com silêncio. Um pedido de pagamento sem resposta é a pior postura possível.

Nunca responda com uma objeção genérica. "O pedido não reflete o trabalho executado" não é uma notificação de disputa. O que funciona é ser específico: Linha 14, item 03300 Concreto moldado in loco — faturado acumulado de $412,000 contra um valor programado de $385,000; excesso de $27,000, sem aditivo formalizado. Linha 22 — materiais estocados de $84,500, sem instrumento de venda nem certificado de armazenamento fora do canteiro.

Certifique e pague a parcela incontroversa, retenha a parcela em disputa e declare o fundamento linha por linha. Essa é uma posição defensável. Uma recusa genérica não é, e ainda expõe você a uma reivindicação contra si mesmo.

O problema de recursos

Uma estimativa honesta: uma revisão completa de mesa de um único pedido em uma obra de médio porte exige de três a seis horas de um engenheiro de custos (quantity surveyor), dentro do prazo de pagamento, além de todo o resto. Em um projeto com dois pedidos por mês e vários contratos, esse é um papel que a maioria das equipes de proprietários não tem.

Então a revisão vira amostragem, a amostragem cobre as linhas grandes, e a variação acumulada fica em todo o resto.

O que a MEXUM faz com isso

Envie o G702 e o G703 atuais, a planilha de valores aprovada, todos os pedidos anteriores, os aditivos formalizados, o pacote de quitações e a documentação de suporte. Quatorze módulos especializados os conciliam entre si — construindo o registro acumulado de todo o histórico do projeto e sinalizando linhas faturadas acima do valor programado, cobranças repetidas entre períodos, aditivos não formalizados no valor do contrato, materiais estocados sem comprovação, erros de retenção e falhas na cadeia de quitações.

Você recebe um relatório escrito listando cada item, o valor em questão e a base documental — em um formato que pode ser usado diretamente como a notificação específica dos valores contestados. O prazo de entrega é de 24 horas.

Atuamos em mais de 40 países e trabalhamos conforme IRC, IBC, EN Eurocodes e normas locais, de modo que carteiras que abrangem várias jurisdições são analisadas segundo as regras aplicáveis em cada obra.

As análises começam em $100, com planos corporativos para análise contínua de toda uma carteira.

Comece pelo pedido que está agora na sua fila de aprovação.

Solicitar uma análise corporativa →

Este artigo descreve a prática de análise comercial e administrativa, não é aconselhamento jurídico. Prazos de pagamento, direitos de privilégio e requisitos de quitação variam conforme a jurisdição — confirme as regras aplicáveis ao seu projeto.

Perguntas frequentes

Qual é a verificação mais importante em um pedido de pagamento G702/G703?

O artigo a define como confirmar que o faturamento acumulado até a data nunca excede o valor programado em nenhuma linha. Para cada linha, o executado anteriormente mais o executado neste período mais os materiais estocados não deve exceder o valor programado. Uma linha faturada além desse ponto indica um aditivo não registrado ou uma cobrança em duplicidade. Isso exige um registro acumulado mantido por você mesmo.

O que é a antecipação de valores (front-loading) em um pedido de pagamento?

Antecipação de valores significa que itens iniciais, como mobilização, condições gerais e as primeiras etapas, são faturados a 90% ou mais enquanto a obra como um todo está muito menos concluída, por exemplo em cerca de 40%. Assim, o seu dinheiro corre à frente do trabalho. Se o empreiteiro entrar em inadimplência mais tarde, o saldo restante do contrato pode não cobrir o trabalho restante.

Quais documentos são necessários para aprovar materiais estocados?

No mínimo, faturas dos fornecedores, comprovação da transferência de propriedade, segregação e identificação dos materiais e seguro que os cubra enquanto estiverem estocados. Para armazenamento fora do canteiro, também são necessários um contrato de compra e venda, o local de armazenamento e o seu direito de inspecionar. Sem essa documentação, você está fazendo um adiantamento sem garantia por bens que não são seus.

O que acontece se eu não responder a um pedido de pagamento a tempo?

Muitos estados dos EUA têm leis de pagamento em prazo que exigem notificação por escrito dos valores específicos contestados dentro de um prazo determinado. Em várias jurisdições, perder esse prazo pode significar que o pedido seja considerado aprovado, que incidam juros e que sua capacidade de contestar fique enfraquecida. Os prazos variam conforme o estado e conforme a obra seja pública ou privada, portanto confirme a regra aplicável.