Wo Baubudgets versickern: 10 Positionen, die niemand prüft
Das Angebot eines Generalunternehmers beläuft sich auf 31,2 Mio. $. Die interne Prüfung dauert vier Tage – das Kalkulationsteam besteht aus zwei Personen, die drei weitere Projekte betreuen. Sie prüfen die großen Gewerkegruppen, stimmen die Summen ab, stellen ein paar Fragen, erhalten Antworten und geben frei.
Elf Monate später landet das Projekt bei 36,1 Mio. $.
Es gab keinen Betrug. Es gab etwa 4 % überhöhte Mengen, zwei Einheitspreise, die auf die falschen Baugruppen angewandt wurden, und vier Planungspakete, die zum Zeitpunkt der Angebotskalkulation noch gar nicht existierten. Jedes einzelne davon war am ersten Tag in den Unterlagen sichtbar. Niemand hatte die Stunden, um hinzusehen.
Hier häuft es sich an.
1. Mengenermittlungen, die niemand unabhängig überprüft hat
Die größte und uninteressanteste Verlustkategorie. Mengen werden aus dem vorherigen Projekt des Unternehmers übernommen, einer überholten Planrevision entnommen oder aus flächenbezogenen Faustregeln abgeleitet statt gemessen.
Sie zu überprüfen bedeutet, jede Zeile mit den Plänen und Spezifikationen abzugleichen – Dutzende Stunden undankbarer Arbeit. Also wird stichprobenartig geprüft: Die großen Gewerkegruppen werden kontrolliert, der Rest nicht. Aber der Verlust konzentriert sich nicht auf die großen Gewerkegruppen. Er verteilt sich gleichmäßig über Hunderte kleiner Zeilen, von denen keine einzeln den Aufwand rechtfertigt.
2. Doppelt gezählter Leistungsumfang
Komplex- und Baugruppenpreise enthalten bereits Vorbereitung, geringfügiges Handling und Nebenleistungen. Genau diese Leistungen erscheinen dann erneut als separate Positionen.
Um das zu erkennen, muss man die Liste der Inklusivleistungen hinter jedem angewandten Preis lesen. Der Kalkulator des Unternehmers kennt diese Inklusivleistungen auswendig – es ist seine tägliche Arbeit. Für Sie ist es eine gelegentliche Übung unter Termindruck.
3. Der richtige Preis für die falsche Baugruppe
Der Preis existiert, die Beschreibung passt auf den ersten Blick und beschreibt doch andere Bedingungen: ein anderes Material, eine andere Arbeitshöhe, eine andere Einbaumethode. Die Spanne zwischen benachbarten Baugruppen beträgt routinemäßig 20–40 %.
Verwandt damit: Preisbildung auf Grundlage einer überholten Kostendatenbank oder des falschen Indexzeitraums. Die Rechnung geht auf, die Unterlage sieht legitim aus, die Zahl ist falsch.
4. Preisgleitklauseln ohne Obergrenze
In einem volatilen Materialmarkt ist eine gewisse Preisgleitregelung vernünftig. Unbegrenzte Preisgleitung ist es nicht – sie ist ein unbegrenzter Zugriff auf Ihre Reserve.
Eine vertretbare Klausel hat drei Merkmale: eine Obergrenze, einen benannten veröffentlichten Index und eine Dokumentationspflicht. Fehlt eines davon, überträgt die Regelung das gesamte Marktrisiko auf Sie, während die Marge des Unternehmers unangetastet bleibt.
5. Lieferantenangebote ohne wettbewerbliche Absicherung
Positionen außerhalb der Standardkostendatenbank werden anhand von Lieferantenangeboten bepreist. Die Angebote fehlen entweder, oder es kommen drei Angebote, von denen zwei von verbundenen Unternehmen stammen, oder sie beziehen sich auf unterschiedliche Mengen und Lieferbedingungen und sind daher überhaupt nicht vergleichbar.
Die Prüfung lautet nicht „Ist ein Beleg beigefügt“. Sie lautet „Stützt der Beleg die Zahl“.
6. Unvollständige Planung bei der Ausschreibung
Unternehmer kalkulieren, was existiert. Pakete, die nicht herausgegeben wurden, unvollständig oder in sich widersprüchlich sind, stecken nicht im Angebot – und genau deshalb sieht das Angebot wettbewerbsfähig aus.
Dieser Leistungsumfang kommt später als Nachträge zurück, bepreist ohne Wettbewerbsdruck: Der Unternehmer ist eingerichtet, der Terminplan ist festgelegt, und es gibt keinen alternativen Bieter. Die Nachtragspreise stehen in keinerlei Verhältnis zu den Ausschreibungspreisen.
Das lässt sich genau einmal erkennen – bei einer Vollständigkeitsprüfung der Planungsunterlagen vor Vertragsabschluss.
7. Gewerkeübergreifende Kollisionen
Elektrische Lasten, die nicht zu den Geräteplänen der Haustechnik passen. Sanitärleitungen, die durch Tragwerk geführt werden, das in den Architekturplänen nicht dargestellt ist. Höhenlagen, die zwischen Tragwerks- und Architekturplänen nicht übereinstimmen.
Jede Kollision bedeutet einen Baustopp, Nacharbeit und einen Nachtrag. Sie werden normalerweise während des Einbaus entdeckt – dem mit Abstand teuersten Zeitpunkt im Lebenszyklus eines Planungsfehlers. Der gewerkeübergreifende Abgleich ist eine eigene Übung, die intern fast niemand durchführt, weil dafür alle Fachbereiche gleichzeitig im Raum sein müssen.
8. Zahlungsanträge, die nicht stimmig sind
In der Ausführungsphase gilt dieselbe Logik, aber das Geld fließt schneller.
Ein vorabbelastetes Leistungsverzeichnis im G703 bringt Ihr Geld vor die Arbeit. Meldungen zum Fertigstellungsgrad übersteigen die eingebauten Mengen. Eingelagerte Materialien werden ohne ausreichende Dokumentation oder Versicherung abgerechnet. Der Sicherheitseinbehalt wird vorzeitig freigegeben. Verzichtserklärungen auf Pfandrechte passen nicht zu den tatsächlich auf der Baustelle tätigen Zahlungsempfängern.
Ihr Bauteam kann unmöglich alles physisch nachmessen. Den Abgleich eines G702/G703 mit dem Leistungsverzeichnis, früheren Anträgen und den Bestandsunterlagen ist Schreibtischarbeit – erledigt anhand von Dokumenten, nicht auf dem Gerüst.
9. Ausrüstung, Inbetriebnahme und Anlauf
Ausrüstung, die sowohl im Preis des Unternehmers als auch in einem separaten bauherrenseitigen Beschaffungspaket enthalten ist. Inbetriebnahme, die innerhalb der Einbauposition und noch einmal als eigenständiges Gewerk bepreist wird. Oder Anlauf und Schulung, die ganz fehlen und erst Wochen vor der Übergabe auftauchen, wenn der Terminplan keinen Puffer mehr zum Verhandeln hat.
10. Vertragsbedingungen
Die teuerste Kategorie, weil sie während der gesamten Projektlaufzeit alles regelt.
Pauschalposten, die wie Blankoschecks funktionieren. Eine Reserve, die der Unternehmer statt des Bauherrn kontrolliert. Vertragsstrafen, die nicht symmetrisch zu dem Risiko sind, das Sie tragen. Anzeigefristen, die so kurz sind, dass berechtigte Ansprüche fortbestehen und Ihre verfallen. Schwache Gewährleistungsformulierungen. Vage Verfahren zur Bepreisung und Genehmigung von Änderungen.
Der Kostenvoranschlag beschreibt das Geld von heute. Der Vertrag beschreibt, wer für alles zahlt, was später schiefgeht.
Warum die interne Prüfung das nicht erkennt
Kein Kompetenzproblem. Ein Problem des Prozessdesigns.
Zeitasymmetrie. Der Unternehmer hat drei Wochen für die Erstellung des Angebots gebraucht. Sie haben vier Tage, weil der Ausschreibungskalender feststeht.
Expertisenasymmetrie. Eine vollständige Prüfung braucht einen Baukostenprüfer, einen Tragwerksplaner, Fachingenieure für jedes Haustechnikpaket und einen Baujuristen – gleichzeitig. Intern kommen diese Leute entweder nicht zusammen, oder sie kommen bei Projekten zusammen, die um eine Größenordnung größer sind.
Stichproben. Große Positionen werden geprüft. Der Verlust lebt in den kleinen, und in der Summe ist er größer.
Anreiz. Sobald der Unternehmer ausgewählt und der Termin für das Gremium angesetzt ist, entwickelt das Projekt stillschweigend ein Interesse daran, dass das Angebot die Prüfung passiert.
Die Rechnung
Eine Abweichung von 3 % bei einem Projekt von 30 Mio. $ sind 900.000 $. Bei 5 % sind es 1,5 Mio. $. Das sind keine Vorwürfe der Böswilligkeit – das ist der normale aufgelaufene Fehler in einem ungeprüften Kostenvoranschlag, der unter wirtschaftlichem Druck erstellt wurde.
Gemessen an diesen Zahlen ist der Aufwand einer systematischen Dokumentenprüfung keine Position, die man optimieren sollte.
Was MEXUM tut
Laden Sie Kostenvoranschläge, Plansätze, Spezifikationen, Verträge, Nachträge und Zahlungsanträge hoch. Vierzehn Fachmodule prüfen die Dokumente parallel – Mengen, Einheitspreise, Preisbelege, Vollständigkeit der Planung, gewerkeübergreifende Konflikte, Einhaltung der Bauvorschriften und Vertragsrisiko. Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden einen schriftlichen Bericht, der konkrete Positionen, die Grundlage jedes Befunds und das bezifferte Risiko benennt.
Wir sind in über 40 Ländern tätig und arbeiten nach IRC, IBC, EN-Eurocodes und lokalen Bauvorschriften, sodass Portfolios über mehrere Rechtsordnungen hinweg anhand der Vorschriften geprüft werden, die tatsächlich gelten.
Prüfungen beginnen bei 100 $. Enterprise-Tarife stehen für die laufende Prüfung eines gesamten Portfolios zur Verfügung.
Beginnen Sie mit dem einen Kostenvoranschlag, der gerade in Ihrer Freigabewarteschlange liegt. Der Bericht sagt Ihnen, was die Unterschrift gekostet hätte.
Häufig gestellte Fragen
Warum überschreiten Bauprojekte das Budget, auch wenn kein Betrug vorlag?
Der Artikel beschreibt ein Angebot über 31,2 Mio. $, das ohne Betrug bei 36,1 Mio. $ endete. Ursachen waren etwa 4 % überhöhte Mengen, zwei auf die falschen Baugruppen angewandte Preise und vier Planungspakete, die zum Zeitpunkt der Preisbildung nicht existierten. Alles war in den Unterlagen erkennbar, aber niemand hatte die Stunden, um hinzusehen.
Was macht eine Preisgleitklausel belastbar?
Eine gewisse Preisgleitregelung ist in einem volatilen Materialmarkt vernünftig, aber eine unbegrenzte Preisgleitung ist ein offener Anspruch auf Ihre Reserve. Eine belastbare Klausel hat drei Merkmale: eine Obergrenze, einen benannten veröffentlichten Index und eine Nachweispflicht. Fehlt eines davon, geht das Marktrisiko auf den Bauherrn über, während die Marge des Unternehmers unangetastet bleibt.
Warum führt unvollständige Planung bei der Ausschreibung zu Nachträgen?
Unternehmer bepreisen nur das, was vorliegt; nicht herausgegebene, unvollständige oder widersprüchliche Pakete sind daher nicht im Angebot enthalten, wodurch es wettbewerbsfähig aussieht. Dieser Leistungsumfang kommt später als Nachträge zurück, die ohne Wettbewerbsdruck bepreist werden, da der Unternehmer bereits auf der Baustelle ist. Das lässt sich einmalig in einer Vollständigkeitsprüfung vor Vertragsabschluss abfangen.
Warum fängt die interne Prüfung diese Budgetlecks nicht ab?
Der Artikel nennt es ein Problem des Prozessdesigns und kein Kompetenzproblem. Der Unternehmer verbringt Wochen mit dem Angebot, während der Bauherr nur Tage hat. Eine vollständige Prüfung erfordert mehrere Experten gleichzeitig, große Positionen werden geprüft, während kleine versickern, und sobald ein Unternehmer ausgewählt ist, hat das Projekt ein Interesse daran, die Prüfung abzuschließen.