Prüfung von Baufinanzierungen: Was Sie im Budget des Kreditnehmers vor dem Abschluss verifizieren sollten

Das Kreditmemo ist entworfen. Die Unterlagen des Kreditnehmers kamen als einzelne PDF-Datei: eine zweiseitige Budgetübersicht, eine Abrechnungsaufstellung (Schedule of Values), ein unterzeichneter Vertrag und ein Planungssatz, der mit „für die Genehmigung“ statt „für die Ausführung“ gekennzeichnet ist. Das Eigenkapital ist eingezahlt, das Gutachten stützt den Wert nach Fertigstellung, und der Abschlusstermin steht fest. Jemand fragt, ob das Budget geprüft wurde, und die ehrliche Antwort lautet: Es wurde gelesen, nicht getestet.

In dieser Lücke beginnen die meisten Probleme bei Baufinanzierungen. Ein in sich stimmiges Budget kann gegenüber den Plänen dennoch falsch sein, beim Leistungsumfang zu knapp ausfallen oder auf Preisen beruhen, die kein Nachunternehmer einhalten wird. Der Kreditgeber entdeckt das meist bei der vierten Auszahlung, wenn das Darlehen bereits aus dem Gleichgewicht geraten ist und die verbleibenden Mittel das Gebäude nicht mehr fertigstellen. Die folgenden Prüfungen sind vor dem Abschluss vorgesehen, solange der Kreditgeber noch Verhandlungsspielraum hat.

1. Budget mit Plänen und Leistungsumfang abgleichen

Beginnen Sie mit dem, was gebaut wird, nicht mit dem, was es kostet. Das Budget sollte sich auf einen bestimmten Planungssatz zurückführen lassen, identifiziert über Ausgabedatum und Revision, und die Kreditakte sollte festhalten, um welchen Satz es sich handelt.

Worauf zu achten ist: Titel und Revision des Planungssatzes, das Leistungsbeschreibungsbuch, Nachträge zu den Unterlagen sowie jeder Leistungsumfang, den der Kreditnehmer im Erläuterungstext beschreibt, der in den Plänen aber nicht dargestellt ist.
Was das bedeutet: Ein Budget, das auf Basis eines Entwurfs- oder Genehmigungsplans kalkuliert wurde, trägt Planungsrisiko. Alles, was die Planer später ergänzen, kommt als Nachtrag gegen einen festen Darlehensbetrag.
Was zu fragen ist: Welcher Satz wurde kalkuliert, was hat sich seither geändert, und welche Gewerke (Tragwerk, Lüftung/Heizung, Elektro, Sanitär, Brandschutz, Tiefbau) sind vollständig geplant?

Prüfen Sie, ob jede wesentliche Leistung eine Budgetposition hat und jede Budgetposition eine Leistung. Fehlende Positionen sind gefährlicher als überhöhte: Brandschutz, Aufzüge, Fassade, Anschlüsse auf dem Grundstück, externe Arbeiten und Prüfungen werden häufig vergessen.

2. Die Abrechnungsaufstellung (Schedule of Values) testen

Die Abrechnungsaufstellung gliedert den Vertragspreis in die Positionen, gegen die Auszahlungen beantragt werden; sie ist damit das Dokument, anhand dessen das Darlehen tatsächlich verwaltet wird.

Folgt sie einer anerkannten Kostengliederung und stimmt sie Position für Position mit dem Budget überein?
Ist sie vorverlagert (Front-Loading)? Baustelleneinrichtung, Baustellengemeinkosten, Bürgschaften und Versicherungen sollten verhältnismäßig sein und nicht einen großen Teil des Preises ausmachen, der in den ersten Monaten abrechenbar ist.
Verbirgt eine Position als Pauschalbetrag mehrere Gewerke? Eine Position „TGA“ lässt sich bei der Besichtigung nicht verifizieren; getrennte Positionen schon.
Stimmen die Summen exakt mit der Vertragssumme überein, einschließlich des Honorars des Unternehmers und aller Allowances?

3. Baukosten und Nebenkosten trennen

Baukosten (Hard Costs) umfassen den Bauvertrag und unmittelbar damit verbundene Positionen. Nebenkosten (Soft Costs) umfassen Planungs- und Ingenieurhonorare, Genehmigungs- und Erschließungsgebühren, Rechts- und Versicherungskosten, Finanzierungskosten, das Honorar des Bauträgers sowie Vermarktungs- und Vermietungskosten. Jede Kategorie scheitert auf andere Weise.

Baukosten scheitern an Lücken im Leistungsumfang und unrealistischen Preisen.
Nebenkosten scheitern an Auslassungen und am Timing: Genehmigungs- und Anschlussgebühren, die zu spät gezahlt werden, eine Versicherung, die zu einem höheren Satz verlängert wird, Honorare für Fachleute über die gesamte Dauer eines längeren Terminplans.
Finanzierungskosten verdienen eine eigene Prüfung: Ist die Zinsreserve auf den realistischen Terminplan und die realistische Auszahlungskurve ausgelegt oder auf den Bestfall des Kreditnehmers?

Verlangen Sie, dass das Honorar des Bauträgers und alle Entgelte an nahestehende Parteien als eigene Positionen ausgewiesen werden. Honorare an verbundene Unternehmen des Kreditnehmers sind nicht per se falsch, sollten aber sichtbar sein, und der Zeitpunkt ihrer Zahlung sollte mit dem Kreditgeber abgestimmt werden.

4. Reserve für Unvorhergesehenes und Allowances beurteilen

Es gibt zwei unterschiedliche Sicherheitspuffer, die nicht vermischt werden sollten. Eine Reserve für Unvorhergesehenes (Contingency) deckt unbekannte Kosten; eine Allowance ist ein Platzhalter für eine bekannte Position, deren Auswahl oder Preis noch nicht feststeht.

Reserve für Unvorhergesehenes: Gibt es eine auf Bauherrenebene und eine im Preis des Unternehmers? Wer kontrolliert die Freigabe? Steht der Betrag in einem angemessenen Verhältnis zum Planungsstand und zum Standortrisiko? Ein vollständig geplanter Neubau auf einem unbelasteten Grundstück und die Sanierung eines bewohnten Gebäudes sollten nicht denselben Wert tragen.
Allowances: Listen Sie jede Allowance mit Betrag und der abgedeckten Position auf. Vergleichen Sie den Betrag mit einem realistischen Preis für diese Position. Niedrige Allowances für Ausbau, Ausstattung, Spezialausrüstung oder Baugrundverhältnisse sind ein häufiger Weg, eine niedrigere Gesamtsumme darzustellen.
Ausschlüsse und Alternativen: Lesen Sie die Vorbehalte und Ausschlüsse des Unternehmers. Ein Ausschluss im Vertrag, dem keine entsprechende Position im Bauherrenbudget gegenübersteht, ist ein nicht finanzierter Kostenpunkt.

Es gibt keinen allgemeingültigen richtigen Prozentsatz für die Reserve, und Sie sollten jedem gegenüber skeptisch sein, der ohne Bezug auf Planungsstand, Vertragsart und Standort einen nennt. Legen Sie den Betrag anhand konkreter Risiken fest und dokumentieren Sie diese Überlegung.

5. Mengen und Einheitspreise prüfen

Zwei Fragen: Werden die Mengen von den Plänen gestützt, und werden die Preise vom Markt gestützt?

Mengen: Prüfen Sie die größten Positionen stichprobenartig. Entnehmen Sie den Plänen Geschossfläche, Wandlänge, Plattenvolumen oder Leitungslänge und vergleichen Sie sie mit der Menge in der Kostenschätzung. Abweichungen in beide Richtungen bedürfen einer Erklärung. Mengen, die über alle Positionen hinweg exakt mit den Plänen übereinstimmen, können bedeuten, dass die Kostenschätzung rückwärts aus einem Zielpreis abgeleitet wurde.
Einheitspreise: Vergleichen Sie die wichtigsten Preise mit aktuellen Angeboten für ähnliche Arbeiten in derselben Region, veröffentlichten Kostendaten oder der eigenen Portfoliohistorie des Kreditgebers. Sowohl zu hohe als auch zu niedrige Preise sind relevant. Zu hoch kann auf überhöhte Preise nahestehender Parteien hindeuten; zu niedrig bedeutet einen künftigen Nachtrag oder einen Unternehmer, der nicht fertigstellen kann.
Preissteigerung: Wenn die Bauzeit lang ist, prüfen Sie, ob die Preise fest, indexiert oder stillschweigend als gleichbleibend angenommen sind.

6. Die Vertragsart verstehen: Pauschalpreis, Selbstkostenerstattung, GMP

Dasselbe Budget trägt je nach Verteilung der Mehrkosten ein unterschiedliches Risiko.

Pauschalpreis (Stipulated Sum): Der Unternehmer trägt das Preisrisiko für den definierten Leistungsumfang. Prüfen Sie die Definition des Leistungsumfangs sorgfältig, denn Streitigkeiten verlagern sich darauf, was enthalten ist. Vergewissern Sie sich, dass die Bilanz des Unternehmers einen Verlust verkraften kann.
Selbstkostenerstattung ohne Obergrenze (Cost-plus): Der Bauherr trägt das Preisrisiko. Das Darlehensbudget ist dann nur eine Schätzung, und der Kreditgeber benötigt eine größere Reserve und eine engere Kostenberichterstattung.
Garantierter Höchstpreis (GMP): Schutz besteht nur in dem Maße, in dem der GMP ordnungsgemäß definiert ist. Prüfen Sie, welche Kosten außerhalb liegen, wie Einsparungen geteilt werden, wie die Reserve des Unternehmers behandelt wird und welche Ereignisse eine Anpassung des GMP erlauben.

Für jeden Ansatz gibt es Standardformulare, darunter die AIA-A101- und A102-Reihe in den Vereinigten Staaten, CCDC 2 in Kanada und FIDIC-Formulare, die international weit verbreitet sind. Prüfen Sie die aktuelle Ausgabe und alle Änderungen für Ihre Rechtsordnung, denn Änderungen verschieben die Risikoverteilung oft stärker als das Basisformular.

7. Sicherheitseinbehalt, Kosten bis zur Fertigstellung und unabhängige Kostenprüfung

Sicherheitseinbehalt (Retainage). Vergewissern Sie sich, dass der Einbehaltssatz im Vertrag mit dem Darlehensvertrag übereinstimmt, wann er freigegeben wird und welches Recht am Projektstandort darauf anwendbar ist. Die Regeln zum Sicherheitseinbehalt unterscheiden sich je nach Rechtsordnung und danach, ob es sich um ein öffentliches oder privates Projekt handelt; holen Sie vor Ort Rechtsrat ein. Ein Vertrag, der den Einbehalt vorzeitig reduziert oder freigibt, schwächt die Position des Kreditgebers zu einem Zeitpunkt, an dem das Fertigstellungsrisiko noch hoch ist.

Kosten bis zur Fertigstellung (Cost-to-Complete). Legen Sie vor dem Abschluss eine klare Methode fest, mit der das Darlehen im Gleichgewicht bleibt: Verbleibende Baukosten, verbleibende Nebenkosten und Zinsreserve müssen bei jeder Auszahlung mit den nicht ausgezahlten Darlehensmitteln und dem zugesagten Eigenkapital verglichen werden. Vereinbaren Sie im Voraus, was geschieht, wenn das Darlehen aus dem Gleichgewicht gerät und ob der Kreditnehmer vor dem nächsten Vorschuss Mittel einzahlen muss.

Prüfung durch Dritte. Kreditgeber beauftragen üblicherweise einen unabhängigen Baugutachter oder Kostenprüfer. Geben Sie diesem Prüfer einen präzisen Auftrag: welcher Planungssatz, welche Fragen, welches Ergebnis. Eine Prüfung, die „das Budget“ allgemein behandelt, bestätigt tendenziell, was der Kreditnehmer ohnehin gesagt hat.

8. Genehmigungen und Versorgerzusagen als aufschiebende Bedingungen

Ein Budget ist nur für ein Projekt aussagekräftig, das rechtmäßig gebaut werden kann. Machen Sie Folgendes zur Bedingung für die erste Auszahlung oder zumindest für Auszahlungen über die Erdarbeiten hinaus:

Baugenehmigung für den kalkulierten Planungssatz erteilt, nicht für eine frühere Version.
Bauleit- und Planungsgenehmigungen bestandskräftig, gegebenenfalls nach Ablauf der Widerspruchsfristen.
Versorgungskapazitäten und Anschlussvereinbarungen liegen vor, Anschlusskosten und Terminplan sind im Budget berücksichtigt.
Umwelt- und Baugrundgutachten geprüft, ihre Empfehlungen sind kalkuliert.
Bauleistungs- und Haftpflichtversicherung abgeschlossen, der Kreditgeber wie gefordert benannt.
Zahlungs- und Erfüllungssicherheit des Unternehmers, wo die Darlehensstruktur darauf beruht.

Versorgerzusagen sind häufig der Punkt, der ein Projekt um Monate verzögert, ohne dass sich das Budget ändert, und die Zinsreserve ist es, die diese Verzögerung bezahlt.

9. Warnsignale in den Unterlagen des Kreditnehmers

Ein Budget mit weniger Positionen, als die Pläne Gewerke haben.
Runde Zahlen bei Positionen, die aus Mengen berechnet sein sollten.
Eine sehr niedrige Reserve oder eine, die an anderer Stelle als Allowance unter anderem Namen auftaucht.
Ein Angebot des Unternehmers, das undatiert, nicht unterzeichnet oder an eine andere Gesellschaft adressiert ist.
Ein nahestehender Unternehmer oder hohe, früh gezahlte Honorare des Bauträgers.
Unterschiedliche Summen für dieselbe Position in Budget, Vertrag und Abrechnungsaufstellung.
Pläne, die als vorläufig gekennzeichnet sind, oder eine Leistungsbeschreibung mit fehlenden Abschnitten.

Wo eine unabhängige Unterlagenprüfung ihren Platz hat

MEXUM ist ein Service, der Planungs-, Kosten- und Vertragsunterlagen prüft und innerhalb von 48 Stunden eine begründete Schlussfolgerung als PDF liefert. In einem Kreditprozess ist er an einem bestimmten Punkt nützlich: vor dem Kreditausschuss oder dem Abschluss, wenn die Unterlagen des Kreditnehmers vorliegen und der Kreditgeber eine strukturierte Zweitlesung wünscht. Die Prüfung vergleicht Budget, Pläne und Vertrag auf Stimmigkeit, vermerkt nicht belegte Mengen und Preise und listet offene Fragen an den Kreditnehmer auf.

Sie ersetzt weder die eigene Kreditprüfung des Kreditgebers noch den unabhängigen Baugutachter, den Bauüberwacher vor Ort oder den Anwalt. Sie bescheinigt keinen Baufortschritt, genehmigt keine Auszahlungen und gibt keine Rechtsgutachten ab. Ihr Zweck ist enger gefasst: sicherzustellen, dass die richtigen Fragen auf dem Tisch liegen, bevor die Darlehensdokumente unterzeichnet werden.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechts- oder Finanzberatung dar.

Häufig gestellte Fragen

Warum das Budget des Kreditnehmers vor dem Abschluss prüfen statt während der Bauphase?

Vor dem Abschluss hat der Kreditgeber noch Verhandlungsspielraum. Ein Budget kann in sich stimmig und dennoch gegenüber den Plänen falsch sein, beim Leistungsumfang zu knapp ausfallen oder auf Preisen beruhen, die kein Nachunternehmer einhalten wird. Wird dies erst bei einer späteren Auszahlung entdeckt, kann das Darlehen bereits aus dem Gleichgewicht geraten sein, und die verbleibenden Mittel reichen möglicherweise nicht mehr, um das Gebäude fertigzustellen.

Was ist der Unterschied zwischen Reserve und Pauschalpositionen (Allowances) in einem Baubudget?

Eine Reserve ist ein Puffer für unbekannte Kosten, während eine Pauschalposition ein Platzhalter für eine bekannte Position ist, deren Auswahl oder Preis noch nicht feststeht. Beides sollte nicht vermischt werden. Niedrige Pauschalpositionen für Oberflächen, Armaturen, Spezialausrüstung oder Baugrundverhältnisse sind ein verbreiteter Weg, eine niedrigere Gesamtsumme darzustellen; jede sollte daher mit einem realistischen Preis verglichen werden.

Gibt es einen richtigen Reserveprozentsatz für eine Baufinanzierung?

Der Artikel sagt, es gebe keinen allgemeingültigen richtigen Prozentsatz, und rät zur Skepsis gegenüber jedem, der einen nennt, ohne Planungsstand, Vertragsart und Grundstück zu berücksichtigen. Der Betrag sollte durch Abwägung konkreter Risiken festgelegt werden, und diese Abwägung sollte dokumentiert sein. Ein vollständig geplanter Neubau auf einem unbelasteten Grundstück und die Renovierung eines bewohnten Gebäudes sollten nicht denselben Wert tragen.

Auf welche Warnsignale sollte ein Kreditgeber im Budgetpaket eines Kreditnehmers achten?

Beispiele sind ein Budget mit weniger Zeilen, als die Pläne Fachdisziplinen haben, runde Zahlen bei Zeilen, die aus Mengen berechnet sein sollten, eine sehr niedrige Reserve, ein undatiertes oder nicht unterzeichnetes Unternehmerangebot, frühe Vergütungen an nahestehende Parteien oder Bauträger, unterschiedliche Summen für dieselbe Position in verschiedenen Dokumenten sowie Pläne, die als vorläufig gekennzeichnet sind, oder eine Leistungsbeschreibung mit fehlenden Abschnitten.